So nutzt du den Baufinanzierungsrechner
- Gib den Kaufpreis und das Eigenkapital ein, das du aus eigenen Mitteln einbringst. Der Darlehensbetrag ist die Differenz.
- Gib den Sollzins pro Jahr und die Laufzeit in Jahren an. Nimm den Zins aus dem Angebot deiner Bank; er unterscheidet sich von Bank zu Bank und ändert sich mit der Zeit.
- Ergänze die jährliche Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und das monatliche Hausgeld (nur bei Eigentumswohnungen; bei einem Haus kannst du 0 eintragen). Sie gehören nicht zum Darlehen, sind aber feste Kosten der Immobilie, die du in dein Budget einrechnen solltest.
- Die geschätzte Belastung aktualisiert sich beim Tippen. Öffne den Tilgungsplan, um zu sehen, wie viel du pro Jahr an Zinsen zahlst und wie viel du von der Restschuld abträgst.
So wird die Rate berechnet: die Annuität
Der Rechner nutzt ein Annuitätendarlehen: Du zahlst immer dieselbe Rate, aber am Anfang besteht sie fast nur aus Zinsen und am Ende fast nur aus Tilgung. Die Formel lautet:
R = D × i(1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
- R: monatliche Rate aus Zins und Tilgung
- D: Darlehensbetrag (Kaufpreis minus Eigenkapital)
- i: monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 100 ÷ 12)
- n: Zahl der Raten (Jahre × 12)
Danach kommen der monatliche Anteil von Grundsteuer und Versicherung (Jahresbetrag ÷ 12) und das Hausgeld hinzu, um die gesamte monatliche Belastung durch die Immobilie zu erhalten. Der Rechner teilt den nominalen Jahreszins durch 12. Banken rechnen je nach Vertrag etwas anders (zum Beispiel mit jährlicher Verrechnung der Zinsen), deshalb kann die Rate im Angebot leicht abweichen.
Beispiel mit echten Zahlen
Du kaufst eine Wohnung für 400.000 € und bringst 80.000 € Eigenkapital ein (20 %), also nimmst du D = 320.000 € auf. Bei einem Zins von 3,5 % und 25 Jahren ist i = 0,035 ÷ 12 ≈ 0,00292 und n = 300. Die Rate aus Zins und Tilgung beträgt etwa 1.602 €. Kommen 400 € Grundsteuer im Jahr, 300 € Versicherung im Jahr und 250 € Hausgeld im Monat hinzu, liegt die gesamte Belastung bei rund 1.910 € pro Monat.
Über 25 Jahre zahlst du etwa 160.600 € Zinsen, rund die Hälfte des Darlehensbetrags. In der ersten Rate sind 933 € Zinsen und nur etwa 669 € Tilgung, deshalb sinkt die Restschuld in den ersten Jahren langsam. Steigt der Zins bei sonst gleichen Angaben auf 4,5 %, wächst die Rate auf rund 1.779 €, ein Plus von etwa 177 € pro Monat.
20, 25 oder 30 Jahre Laufzeit?
Beim selben Darlehen von 320.000 € mit 3,5 % beträgt die Rate bei 20 Jahren etwa 1.856 € und die Zinsen betragen rund 125.400 €. Bei 30 Jahren sinkt die Rate auf etwa 1.437 €, aber die Zinsen steigen auf rund 197.300 €: fast 72.000 € mehr als bei 20 Jahren. Eine lange Laufzeit entlastet dein Monatsbudget, eine kurze spart viele Zinsen. Probiere beide oben aus.
Tipps vor der Unterschrift
- Plane die Kaufnebenkosten ein. Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Prüfe die aktuellen Sätze für dein Bundesland.
- Vergleiche den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins. Der effektive Jahreszins enthält zusätzliche Kosten und erlaubt den Vergleich von Angeboten.
- Beachte die Zinsbindung. Meist ist der Zins nur für 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben. Rechne durch, was passiert, wenn der Zins danach um einen Prozentpunkt höher liegt.
- Frage nach Sondertilgungen. Mit ihnen kannst du die Restschuld schneller senken. Die Regeln und Grenzen stehen im Vertrag.
- Behalte eine Reserve. Plane Geld für Reparaturen, Rücklagen und unerwartete Kosten ein, zusätzlich zur Rate.
Die Ergebnisse sind eine Schätzung und keine Finanzberatung. Das verbindliche Angebot deiner Bank enthält die genauen Bedingungen.
Häufige Fragen
Was ist in der monatlichen Belastung enthalten?
Zins und Tilgung des Darlehens (die Rate, die die Bank verlangt) sowie, wenn du sie angibst, der monatliche Anteil von Grundsteuer und Gebäudeversicherung und das Hausgeld.
Rechnet der Rechner mit einem Annuitätendarlehen?
Ja, mit einer gleichbleibenden Rate über die gesamte Laufzeit (Annuität). Läuft deine Zinsbindung kürzer als die Gesamtlaufzeit, rechne nach Ablauf mit dem dann gültigen Zins und der Restschuld neu.
Ist das ein verbindliches Angebot der Bank?
Nein. Es ist eine Schätzung zur Orientierung. Das Angebot deiner Bank kann wegen Gebühren, Sondertilgungsregeln und deiner Bonität abweichen und ersetzt keine Finanzberatung.