Comment utiliser le simulateur de prêt immobilier
- Saisissez le prix du bien et l’apport que vous financez avec vos économies. Le montant emprunté est la différence.
- Indiquez le taux d’intérêt annuel et la durée en années. Prenez le taux de l’offre ou de la simulation de votre banque : il varie d’un établissement à l’autre et évolue avec le temps.
- Ajoutez la taxe foncière annuelle, l’assurance habitation et les charges de copropriété mensuelles. Elles ne font pas partie du prêt, mais ce sont des dépenses fixes du logement qu’il faut intégrer à votre budget.
- La mensualité estimée se met à jour pendant que vous tapez. Ouvrez le tableau d’amortissement pour voir combien vous payez chaque année en intérêts et combien vous remboursez du capital.
Comment la mensualité est calculée : l’annuité constante
Le simulateur utilise un prêt à mensualités constantes (amortissement à annuités constantes) : vous payez toujours le même montant, mais au début la mensualité est presque entièrement composée d’intérêts, et à la fin presque entièrement de capital. La formule est la suivante :
M = C × i(1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
- M : mensualité de capital et d’intérêts
- C : montant emprunté (prix du bien moins apport)
- i : taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 100 ÷ 12)
- n : nombre de mensualités (années × 12)
On y ajoute ensuite la part mensuelle de la taxe foncière et de l’assurance (montant annuel ÷ 12) et les charges de copropriété, pour obtenir la dépense mensuelle totale du logement. Le simulateur divise le taux annuel nominal par 12 ; les banques calculent parfois un peu différemment selon le contrat, la mensualité de votre offre peut donc légèrement s’en écarter.
Exemple avec de vrais chiffres
Vous achetez un appartement à 300 000 € avec 60 000 € d’apport (20 %), vous empruntez donc C = 240 000 €. À 3,5 % sur 20 ans, i = 0,035 ÷ 12 ≈ 0,00292 et n = 240. La mensualité de capital et d’intérêts est d’environ 1 392 €. Avec 1 100 € de taxe foncière par an, 300 € d’assurance habitation par an et 150 € de charges de copropriété par mois, la dépense totale atteint environ 1 659 € par mois.
Sur 20 ans, vous paierez environ 94 100 € d’intérêts, soit près de 40 % du montant emprunté. Dans la première mensualité, 700 € sont des intérêts et seulement 692 € environ réduisent la dette ; le capital restant dû baisse donc lentement les premières années. Si, toutes choses égales par ailleurs, le taux passe à 4,5 %, la mensualité monte à environ 1 518 €, soit près de 126 € de plus par mois.
15, 20 ou 25 ans de durée ?
Pour le même prêt de 240 000 € à 3,5 %, la mensualité est d’environ 1 716 € sur 15 ans pour environ 68 800 € d’intérêts, de 1 392 € sur 20 ans (94 100 € d’intérêts) et de 1 202 € sur 25 ans, mais avec environ 120 400 € d’intérêts : près de 51 600 € de plus qu’à 15 ans. Une durée longue allège votre budget chaque mois, une durée courte fait économiser beaucoup d’intérêts. Essayez les deux ci-dessus.
Conseils avant de signer
- Prévoyez les frais annexes. Au prix du bien s’ajoutent les frais de notaire (qui représentent généralement plusieurs pour cent du prix, davantage dans l’ancien que dans le neuf), d’éventuels frais d’agence et les frais de garantie. Demandez une estimation à un notaire.
- Comparez le TAEG, pas seulement le taux. Le taux annuel effectif global inclut les frais et l’assurance, et permet de comparer les offres entre elles.
- N’oubliez pas l’assurance emprunteur. Elle s’ajoute à la mensualité et peut peser sur le coût total du crédit ; demandez plusieurs devis.
- Surveillez votre taux d’endettement. Les banques limitent généralement les charges d’emprunt à environ 35 % des revenus, mais les règles et les marges de manœuvre varient selon les établissements.
- Gardez une réserve. Prévoyez de quoi couvrir les travaux, l’entretien et les imprévus, en plus de la mensualité.
Les résultats sont une estimation et ne constituent pas un conseil financier. L’offre de prêt de votre banque précisera les conditions exactes.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qui est inclus dans la mensualité ?
Le capital et les intérêts du prêt (la mensualité versée à la banque, hors assurance emprunteur) et, si vous les indiquez, la part mensuelle de la taxe foncière et de l’assurance habitation, ainsi que les charges de copropriété.
Le simulateur tient-il compte de l’assurance emprunteur ?
Non. L’assurance du prêt (assurance emprunteur) n’est pas incluse dans la mensualité de capital et d’intérêts. Demandez son coût à la banque ou à un assureur et ajoutez-le à votre budget.
S’agit-il d’une offre de prêt officielle ?
Non. C’est une estimation pour vous aider à planifier. L’offre de votre banque peut différer à cause des frais, des garanties, de l’assurance emprunteur et de votre profil, et elle ne remplace pas un conseil financier.