Cách dùng công cụ tính tiền vay mua nhà
- Nhập giá nhà và số tiền trả trước (tiền tự có) bằng đồng. Số tiền vay chính là hiệu của hai số này.
- Nhập lãi suất vay theo năm mà ngân hàng báo cho bạn và thời hạn vay theo năm. Các khoản vay mua nhà ở Việt Nam thường kéo dài 15, 20 hoặc 25 năm.
- Thêm thuế, phí đất đai, bảo hiểm theo năm và phí quản lý chung cư theo tháng nếu có. Những khoản này không nằm trong khoản vay nhưng bạn vẫn phải chi đều đặn mỗi tháng.
- Xem số tiền trả hàng tháng ở bên phải, kết quả thay đổi ngay khi bạn gõ. Mở lịch trả nợ theo năm để biết mỗi năm bạn trả bao nhiêu tiền lãi và bao nhiêu tiền gốc.
Cách tính số tiền trả mỗi tháng
Công cụ dùng công thức trả nợ đều (còn gọi là niên kim) với lãi suất cố định. Công thức tìm ra một khoản trả cố định hằng tháng sao cho đến hết kỳ hạn, dư nợ vừa đúng về 0:
M = P × r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)
- M: số tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng
- P: số tiền vay (giá nhà trừ tiền trả trước)
- r: lãi suất mỗi tháng (lãi suất năm ÷ 100 ÷ 12)
- n: số tháng phải trả (số năm × 12)
Thuế, phí đất đai và bảo hiểm được chia cho 12 rồi cộng với phí quản lý chung cư để ra tổng chi phí nhà ở hàng tháng. Lưu ý rằng nhiều ngân hàng tại Việt Nam còn cho chọn cách trả gốc đều mỗi tháng và lãi tính trên dư nợ giảm dần. Với cách đó tháng đầu tiên phải trả nhiều nhất rồi giảm dần, còn tổng lãi thường thấp hơn một chút. Hãy hỏi ngân hàng cách tính nào áp dụng cho hợp đồng của bạn.
Ví dụ có số liệu thực tế
Bạn mua căn hộ giá 3 tỷ đồng và trả trước 30% là 900 triệu đồng, như vậy cần vay P = 2,1 tỷ đồng. Giả sử lãi suất là 9%/năm trong 20 năm, nghĩa là r = 0,09 ÷ 12 = 0,0075 và n = 240. Đưa vào công thức ta được khoản gốc và lãi khoảng 18.894.245 đồng mỗi tháng. Cộng thêm bảo hiểm 3 triệu đồng/năm (250.000 đồng mỗi tháng) và phí quản lý 1 triệu đồng/tháng, tổng chi phí là khoảng 20,14 triệu đồng mỗi tháng. Mức lãi 9% chỉ là giả định để minh họa, không phải mức của một ngân hàng cụ thể.
Sau 20 năm, bạn trả tổng cộng khoảng 2,43 tỷ đồng tiền lãi, nhiều hơn cả số tiền đã vay. Ở tháng đầu tiên, 15.750.000 đồng trong khoản trả là lãi và chỉ khoảng 3,14 triệu đồng làm giảm dư nợ. Vì vậy lịch trả nợ cho thấy dư nợ giảm chậm ở những năm đầu rồi nhanh hơn về sau.
Vay 15 năm, 20 năm hay 25 năm?
Với cùng khoản vay 2,1 tỷ đồng ở 9%/năm, kỳ hạn 15 năm có khoản trả khoảng 21,3 triệu đồng mỗi tháng và tổng lãi khoảng 1,73 tỷ đồng. Kỳ hạn 25 năm chỉ cần khoảng 17,62 triệu đồng mỗi tháng nhưng tổng lãi tăng lên khoảng 3,19 tỷ đồng. Kỳ hạn dài giúp gánh nặng hàng tháng nhẹ hơn, đổi lại bạn trả nhiều lãi hơn. Hãy nhập từng kỳ hạn vào công cụ để so sánh và chọn mức khoản trả không vượt quá khả năng của bạn.
Mẹo giúp giảm chi phí vay mua nhà
- Trả trước nhiều hơn nếu có thể. Vay ít đi thì lãi giảm theo, và ngân hàng thường đánh giá hồ sơ dễ hơn.
- So sánh nhiều ngân hàng. Chênh lệch 1% mỗi năm cũng đáng kể: với khoản vay trên, lãi 8% thay vì 9% giúp bạn tiết kiệm khoảng 1,33 triệu đồng mỗi tháng và khoảng 319 triệu đồng tổng lãi.
- Hỏi kỹ về lãi suất thả nổi. Nhiều khoản vay có lãi ưu đãi trong vài năm đầu rồi chuyển sang lãi suất thả nổi theo lãi huy động cộng biên độ. Hãy tính trước tình huống lãi tăng để chắc chắn bạn vẫn trả được.
- Trả thêm gốc khi có thể. Nếu mỗi tháng trả thêm 5 triệu đồng, khoản vay trên hết nợ sau khoảng 12 năm thay vì 20 năm và giảm khoảng 1,09 tỷ đồng tiền lãi. Nhớ hỏi ngân hàng về phí trả nợ trước hạn trước khi làm vậy.
- Đừng quên chi phí ngoài khoản vay. Thuế, phí trước bạ, phí công chứng, bảo hiểm và phí quản lý đều cần được tính vào ngân sách.
Kết quả chỉ là ước tính để bạn lên kế hoạch và không phải tư vấn tài chính. Phương án vay thực tế, kèm các loại phí và điều kiện cụ thể, bạn hãy xác nhận trực tiếp với ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Số tiền trả hàng tháng gồm những gì?
Gồm tiền gốc và tiền lãi của khoản vay, cộng thêm phần chia theo tháng của thuế, phí đất đai, bảo hiểm và phí quản lý chung cư nếu bạn nhập các khoản này.
Công cụ tính theo cách trả nợ nào?
Công cụ dùng cách trả đều (niên kim): mỗi tháng trả một số tiền cố định gồm gốc và lãi, lãi giảm dần còn gốc tăng dần. Nhiều ngân hàng còn cho chọn trả gốc đều, khi đó tháng đầu cao nhất rồi giảm dần, nên số tiền thực tế sẽ khác.
Lãi suất ưu đãi rồi thả nổi thì tính thế nào?
Công cụ dùng một mức lãi suất cố định cho cả kỳ hạn. Để ước tính khoản vay có giai đoạn ưu đãi, hãy tính riêng với lãi suất ưu đãi, rồi tính lại với lãi suất thả nổi dựa trên dư nợ còn lại tại thời điểm đó. Mức lãi suất cụ thể bạn nên hỏi trực tiếp ngân hàng.
Đây có phải báo giá chính thức của ngân hàng không?
Không. Đây chỉ là ước tính để bạn lên kế hoạch. Khoản vay thật còn phụ thuộc phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm bắt buộc, hồ sơ tín dụng và chính sách của từng ngân hàng.