Cómo usar la calculadora de hipoteca
- Escribe el precio de la vivienda y la entrada que vas a aportar con tus ahorros. El importe del préstamo es la diferencia.
- Indica el tipo de interés (el TIN que te ofrece el banco, no la TAE) y el plazo en años. En España lo habitual es entre 20 y 30 años.
- Añade el IBI anual, el seguro de hogar y la cuota mensual de la comunidad. No forman parte del préstamo, pero son gastos fijos de la vivienda que conviene sumar.
- La cuota estimada se actualiza mientras escribes. Abre el cuadro de amortización para ver cuánto pagas cada año en intereses y cuánto en capital.
Cómo se calcula la cuota: el sistema francés
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota, pero al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital. La fórmula es:
C = P × i(1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
- C: cuota mensual de capital e intereses
- P: importe del préstamo (precio menos entrada)
- i: tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 100 ÷ 12)
- n: número de cuotas (años × 12)
Después se suman la doceava parte del IBI y del seguro, y la cuota de comunidad, para obtener el gasto mensual total de la vivienda.
Ejemplo con números reales
Compras un piso de 250.000 € y aportas 50.000 € de entrada (el 20 %), así que pides P = 200.000 €. Con un tipo fijo del 3 % a 30 años, i = 0,03 ÷ 12 = 0,0025 y n = 360. La cuota de capital e intereses sale en unos 843 €. Si sumas un IBI de 500 € al año, un seguro de 300 € al año y 80 € de comunidad al mes, el gasto total ronda los 990 € mensuales.
En 30 años pagarías unos 103.500 € de intereses. En la primera cuota, 500 € son intereses y solo unos 343 € reducen la deuda; por eso el capital pendiente baja despacio los primeros años.
¿A 20, 25 o 30 años?
Con el mismo préstamo de 200.000 € al 3 %, a 25 años la cuota sube a unos 948 € y los intereses bajan a unos 84.500 €. A 20 años pagarías unos 1.109 € al mes, pero solo unos 66.200 € de intereses: más de 37.000 € menos que a 30 años. Un plazo largo da más margen cada mes; uno corto ahorra mucho dinero. Prueba los dos arriba.
Consejos antes de firmar
- Ten ahorrado más de la entrada. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, y además hay que pagar impuestos (ITP o IVA) y gastos de compra, que suelen sumar entre un 8 % y un 12 % del precio según la comunidad autónoma.
- Compara la TAE, no solo el TIN. La TAE incluye comisiones y el coste de los productos vinculados (seguros, nómina, tarjetas).
- Fijo, variable o mixto. En una hipoteca variable la cuota cambia con el Euríbor. Calcula también qué pasaría si el tipo subiera un punto: con 200.000 € a 30 años, pasar del 2,5 % al 3,5 % supone unos 108 € más al mes.
- La regla del 35 %. Muchos bancos no conceden hipotecas cuya cuota supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar.
Los resultados son una estimación orientativa y no constituyen asesoramiento financiero. La oferta vinculante de tu banco (FEIN) recogerá las condiciones exactas.
Preguntas frecuentes
¿Qué incluye la cuota mensual que muestra la calculadora?
El capital y los intereses del préstamo (la cuota que cobra el banco) y, si los introduces, la parte mensual del IBI, del seguro de hogar y de los gastos de comunidad.
¿Sirve para una hipoteca variable?
Sirve para estimar la cuota con el tipo actual (Euríbor más diferencial). Cuando el banco revise el tipo, vuelve a calcularla con el nuevo valor para ver cómo cambia.
¿Es una oferta vinculante del banco?
No. Es una estimación orientativa. La oferta del banco (FEIN) puede variar por comisiones, productos vinculados y tu perfil financiero.