Como usar o simulador de financiamento imobiliário
- Digite o valor do imóvel e a entrada que você vai pagar com recursos próprios. O valor financiado é a diferença.
- Informe a taxa de juros ao ano e o prazo em anos. Use a taxa que o banco apresentou na simulação dele e lembre que ela varia de uma instituição para outra e com o tempo.
- Acrescente o IPTU anual, o seguro e o condomínio mensal. Eles não fazem parte do financiamento, mas são gastos fixos do imóvel que vale somar ao orçamento.
- A parcela estimada é atualizada enquanto você digita. Abra a tabela de amortização para ver quanto você paga por ano de juros e quanto abate do saldo devedor.
Como a parcela é calculada: parcelas fixas (Tabela Price)
Este simulador usa o sistema de parcelas fixas, conhecido no Brasil como Tabela Price: você paga sempre o mesmo valor, mas no começo quase tudo são juros e no fim quase tudo é amortização. A fórmula é:
P = V × i(1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
- P: parcela mensal de amortização e juros
- V: valor financiado (valor do imóvel menos a entrada)
- i: taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 100 ÷ 12)
- n: número de parcelas (anos × 12)
Depois entram a parte mensal do IPTU e do seguro (valor anual ÷ 12) e o valor do condomínio, para chegar ao gasto mensal total com o imóvel. Informe aqui a taxa nominal ao ano, dividida por 12 no cálculo. Se o banco mostrar uma taxa efetiva anual de 10 %, a taxa nominal equivalente é de cerca de 9,57 % ao ano; use o valor que melhor reproduza a parcela da simulação do banco.
Exemplo com números reais
Você compra um apartamento de R$ 500.000 e dá R$ 100.000 de entrada (20 %), então financia V = R$ 400.000. Com taxa de 10 % ao ano por 30 anos, i = 0,10 ÷ 12 ≈ 0,00833 e n = 360. A parcela de amortização e juros fica em cerca de R$ 3.510. Se somar IPTU de R$ 1.500 por ano, seguro de R$ 600 por ano e condomínio de R$ 600 por mês, o gasto total passa de R$ 4.285 por mês.
Em 30 anos você pagaria cerca de R$ 863.700 de juros, mais que o dobro do valor financiado. Na primeira parcela, R$ 3.333 são juros e só cerca de R$ 177 reduzem a dívida, por isso o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.
20, 25 ou 30 anos de prazo?
Com o mesmo financiamento de R$ 400.000 a 10 % ao ano, em 25 anos a parcela sobe para cerca de R$ 3.635 e os juros caem para aproximadamente R$ 690.400. Em 20 anos a parcela seria de cerca de R$ 3.860, com apenas R$ 526.400 de juros: mais de R$ 337.000 a menos que em 30 anos. Um prazo longo dá folga todo mês; um prazo curto economiza muito dinheiro. Teste os dois acima.
Dicas antes de assinar
- Guarde mais que a entrada. Os bancos costumam financiar só uma parte do valor de avaliação do imóvel, e ainda existem custos como ITBI, escritura e registro, que somam alguns por cento do valor. Consulte as regras da sua cidade e do seu cartório.
- Compare o custo efetivo total (CET), não só a taxa. O CET inclui tarifas e seguros obrigatórios, e é ele que permite comparar propostas.
- Veja o indexador. Em muitos contratos o saldo devedor também é corrigido por um índice, como a TR, o que muda o valor das parcelas ao longo do tempo. Esta calculadora não inclui correção.
- SAC ou Price. No SAC a parcela inicial é maior, mas ela diminui todo mês e o total de juros costuma ser menor. Peça ao banco as duas simulações.
- Cuide da renda comprometida. Muitos bancos limitam a parcela a cerca de 30 % da renda familiar bruta, mas a regra varia entre instituições.
Os resultados são uma estimativa e não constituem aconselhamento financeiro. A proposta oficial do seu banco trará as condições exatas.
Perguntas frequentes
O que está incluído na parcela mensal?
A amortização e os juros do financiamento (a parcela cobrada pelo banco) e, se você informar, a parte mensal do IPTU e do seguro, mais o condomínio.
Esta calculadora usa Tabela Price ou SAC?
Ela usa o sistema de parcelas fixas, conhecido como Tabela Price. No SAC a amortização é constante e a parcela começa mais alta e diminui com o tempo, então os valores do seu banco serão diferentes.
Isso é uma proposta oficial do banco?
Não. É uma estimativa para planejamento. A proposta do banco pode variar por causa de tarifas, seguros obrigatórios, indexadores como a TR e o seu perfil de crédito.